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財稅動態

媒體稱發達國家靠房產稅平抑房價體現社會公平

時間:2014-02-19 11:35來源:未知 作者:sysadmin 點擊:

十八屆三中全會提出,加快房地產稅立法并適時推進改革。事實上,征收房產稅在許多發達國家早已成為慣例,長期以來積累了豐富的經驗。由于其具有普遍征收、突出公益、抑制投機的特點,為多數國民所接受,成為地方財政收入的主要來源,平抑房價的主要工具,社會公平的重要手段。

  兒童基金會支配,2.5%由圖書館基金會支配,2.5%由公共場所基金會支配,1.44%由舊金山社區學院支配,0.63%提交給灣區高速交通委員會支配,0.21%貢獻給灣區空氣質量控制委員會。此外還有很多很小的專職委員會和公共基金都預先得到相應分配。

  三方面借鑒美國房地產稅征收經驗

  上海財經大學公共政策與治理研究院院長胡怡建等專家認為,可以從以下三方面借鑒美國經驗,制定適合我國國情的房地產稅征管原則和辦法。

  首先,以地方為主,將開征權和課稅規則交給地方,因為地方政府才最接地氣、最了解居民實際公共服務需求和相關財政投入缺口。“地方”級別可以從地級市開始(直轄市則為市為一級單位),區縣級單位也可以申請對房產稅的稅率及免征額度根據本地情況進行微調。

  其次,注意稅收負擔的公平性和可行性,合理設定免征面積或免征額度。國外財產稅沒有房產免征面積之說,但有免征額度,免征額度比免征面積更合理。針對我國城市40%以上房產是房改房、房產價值高但房主收入不一定高的實際情況,也為減少推廣難度,可以設計按照家庭為單位給予一定的免征額度。

  最后,稅率恰當,稅負有增有減。稅率可具有地方靈活性,如何最優化原則上由地方自行掌握平衡,但中央初期要有所調控,樹立示范和標桿效應。同時,為減少征收阻力,房產稅負有增就要有減,盡量取消房產交易環節的各種營業稅費。

  德國:房地產稅分類征收控房價

  德國房地產稅征收以不動產交易稅為主,交易環節稅負重,持有環節稅負輕,抑制房地產投機效果明顯。專家認為,我國可部分借鑒德國區分短期持有和長期持有,在征免稅上區別對待的做法,達到有效征稅和成功遏制較高房價的目的。

  分類征收簡便易操作

  德國房地產稅分為交易環節稅和保有環節稅兩大類,交易環節稅收主要包括土地交易稅與資本利得稅,保有環節稅主要是土地稅,其征收制度設計簡便易于操作。

  首先,土地交易稅作為一種特別流轉稅,納稅主體為土地轉讓方與受讓方,征稅對象為德國境內地產的轉讓交易。計稅依據一般為交易價格,若交易價格不存在或無法確定,則應按照德國資產評估法的相關規定以地產評估值為基準,一般為市場價值的60%至80%.為鼓勵居民擁有自己的住宅所有權,并打擊炒房者的投機行為,德國政府多次調整土地交易稅稅率,2010年土地交易稅的普通稅率為3.5%至5%,土地所在州政府可以具體確定適用稅率。

  其次,在資本利得稅環節,德國政府將稅收措施作為房地產市場調控的基本手段,用于出售的房地產除了要交土地交易稅,出售持有10年以內的不動產按照個人所得稅的標準累進稅率征稅,對出售已擁有10年以上的房地產所獲得的收益不征個人所得稅。在符合條件情況下,將出售房地產的資本收益用于購買另一替代房產時,該資本收益免征資本利得稅。

  此外,在土地稅環節,自有自用的住宅和不出租盈利的住宅不需要交納不動產稅,只交納宅基地的土地稅。土地稅實際上是政府向德國境內的地產(包括土地、地面建筑物)征稅,稅金的多少則按照登記的地產狀態和價值確定。其征稅基礎為每年初按照稅收評估法(根據成交土地的價格得出同類土地的納稅價值)所確定的課稅標準價值,一年一繳。德國各市鎮仍有較大的土地稅調控空間,可以制定適合的稅率。

  征收“重交易輕持有”稅收豁免普惠居民

  德國房地產稅制具有重交易環節,輕持有環節,短期交易征重稅,長期持有交易免稅,稅收體現公平原則等諸多特點。

  德國將房地產稅重點放在交易環節,既征交易稅,又征所得稅,并依據持有時間長短區別對待。持有不到10年轉讓征收資本得利稅,而持有10年以上免稅。有利于抑制房地產過于短期交易,促使長期持有,減少市場投機。

  房產持有中的房地產稅主要針對商用房產,居民住房免稅;居民基本住房只繳納建筑用的土地稅,對建造和購房實行稅收優惠和財政補貼,體現了保護居民住房消費的政策意圖。

  德國房地產價格長期穩定,據統計,從1977年至今的30多年里,德國平均房價僅上漲了60%,而平均每年漲幅不過是2%,如果扣除物價上漲因素,德國房價實際上是在縮水。

  在稅收豁免上,公共土地(如公園、墓地)、當局公共的土地及建筑物、聯邦鐵路、教堂、醫院、科研和教育機構以及軍用設施和市政公司等,享受土地稅豁免政策。長期以來,德國政府高度重視居民對房地產的基本需求,對房地產的買賣和經營予以嚴格的區別對待,對自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需繳納房產稅,只是對房基地征收土地稅。

  德國房地產稅征收制度的啟示意義

  上海財經大學公共經濟與管理學院朱為群教授認為,德國房地產稅收與我國比較接近,重交易環節征稅,輕保有環節征稅,其房地產稅收政策給我國以下啟示。

  一是德國將房地產作為社會福利機制的重要一環,保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一,對購房實行稅收優惠和財政補貼,把房地產稅收放在交易環節,而且根據實現交易,以及盈利征稅,體現漲價歸公稅收理念和負擔能力原則,鼓勵居民購房,并長期持有,抑制投機。

  二是德國保持房地產價格穩定與沒有實行土地批租,而是采取年租制有一定關聯,由于采取土地使用權的年租制,以及國家對建造和剛剛購置住宅稅收優惠和財政補貼,使房地產成本降低,價格得以控制。

  三是對居民基本住房進行保護。德國房地產稅制對居民住房不征稅,對建造和剛剛購置住宅稅收優惠和財政補貼,體現了對民生的特別關懷。
 

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